En un contexto de cambios económicos y ajustes, el referente del Colegio de Martilleros de Jujuy, Carlos Vaca Petrelli, explicó cómo se comportan los índices de actualización de alquileres y qué implicancias tienen para propietarios e inquilinos. Sostuvo que el índice interanual de actualización de julio del 2024 al 2025 fue del 66,11%.
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En un contexto de cambios económicos y ajustes, el referente del Colegio de Martilleros de Jujuy, Carlos Vaca Petrelli, explicó cómo se comportan los índices de actualización de alquileres y qué implicancias tienen para propietarios e inquilinos. Sostuvo que el índice interanual de actualización de julio del 2024 al 2025 fue del 66,11%.
Según el informe del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina, el índice interanual de actualización de contratos de alquiler, correspondiente al período del 1 de julio de 2024 al 1 de julio de 2025, se ubicó en 66,11%. Este valor se basa en el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central y en la Ley 27.551, que sigue rigiendo para los contratos firmados antes del 31 de diciembre de 2023.
"Esa actualización anual aún afecta a contratos celebrados bajo la ley anterior. Seguiremos viendo estos efectos hasta fin de año", explicó Vaca Petrelli. Agregó que este porcentaje representa una fuerte baja frente a la actualización de diciembre de 2023, que superaba el 240%. "Hoy es menos de la cuarta parte de lo que era", subrayó.
La Ley 27.551 establecía contratos con un plazo mínimo de tres años y una actualización anual, calculada con una fórmula que combina el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) y el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Esta sigue siendo la base para contratos aún vigentes firmados antes de 2024, salvo que se haya pactado una modificación entre las partes.
"Esto es lo que es la actualización anual que corresponde a los contratos que hayan sido firmados antes del 31 de diciembre del 2023. Es decir, todavía vamos a estar sufriendo hasta diciembre, para los contratos vigentes con la Ley 27.551", explicó Vaca Petrelli.
En cambio, los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 se rigen por los acuerdos libres entre propietario e inquilino. En estos casos, la actualización puede establecerse de manera mensual, trimestral, cuatrimestral o semestral, y en general resulta más moderada, según afirmó Vaca Petrelli, quien explicó que actualmente la mayoría de estos contratos se actualizan entre un 3,5 y 5% mensual, dependiendo del índice y el plazo acordado.
"Ya no vemos aumentos abruptos como el del 66% de una vez. Los ajustes son escalonados. El cambio respecto a 2023, cuando se llegó al 250% anual, es significativo", aseguró.
Otro aspecto que destacó el referente martillero es la mayor disponibilidad de propiedades en alquiler. "Hoy hay más oferta que antes, lo que da a los inquilinos más margen para elegir. Antes la demanda era tan alta que muchos ofrecían pagar más del precio solicitado con tal de conseguir una vivienda", recordó.
Vaca Petrelli explicó por otro lado que esta última normativa puso en evidencia una tendencia hacia la búsqueda de precios más accesibles. "Hoy el mercado busca precio", aseguró, explicando que ahora tienen esa posibilidad los inquilinos mientras los propietarios ya no tienen que cubrirse por la inflación como ocurría el año pasado. Por ejemplo, entre octubre y diciembre de 2023, sostuvo que bajo la Ley 27.737, se aplicaban aumentos mensuales del 80%, en un contexto de inflación cercana al 250% para poder protegerse.
Desde la Cámara Inmobiliaria de la provincia, Susana Marino también coincidió en que la demanda se mantiene firme, los altos precios y la escasa construcción siguen dificultando el acceso a la vivienda. "Hay carteles y avisos de alquiler que no se concretan porque los valores son excesivos", advirtió Marino, integrante de la entidad.
La referente explicó que actualmente los contratos se ajustan según los índices que acuerden las partes, en general referenciados por datos del Banco Central. Los más utilizados son el ICL y el IPC, aunque algunos también optan por el índice Casa Propia, menos frecuente.
"El ICL es el más alto en este momento y es el que muchos propietarios eligen. Pero también se usa el IPC, todo depende de lo que se negocie. La Federación Inmobiliaria de la República Argentina (Fira) incluso emitió una planilla con las actualizaciones correspondientes al mes de julio", explicó Marino. Detalló que los contratos hoy pueden tener ajustes bimestrales, trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, según se pacte en cada caso.
Tanto Vaca Petrelli como Marino coincidieron en que el escenario cambió respecto a los años anteriores, hay más flexibilidad en los contratos, más posibilidades de negociación, aunque con precios elevados.
Desde $300 mil a $700 mil por mes
En cuanto a la situación del mercado local, Susana Marino, miembro de la Cámara Inmobiliaria de Jujuy destacó que las actualizaciones se hacen por lo general trimestrales o cuatrimestrales. Explicó que en Jujuy persiste una demanda alta, pero el gran problema es la falta de oferta. “No tenemos suficientes propiedades disponibles porque falta construcción. La demanda nunca desapareció, pero ahora la gente busca precio. El problema es que muchos propietarios creen que el mercado permite valores elevados, y por eso hay unidades que se publican pero no se alquilan”, dijo, y reconoció que los precios en Jujuy superan a los de provincias vecinas como Salta.
Los propietarios están optando cada vez más por actualizar con el ICL, porque es el índice más alto. Sin embargo, con la baja de la inf lación, los aumentos comienzan a moderarse, añadió. En ese sentido, desde su inmobiliaria recomiendan pactar actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales para evitar saltos bruscos en los valores.
“Si se elige un ajuste semestral, el porcentaje acumulado puede ser mucho mayor. Lo mejor es ir sumando de a poco”, afirmó. Marino precisó que en el último cuatrimestre los aumentos no fueron excesivos. “En junio, por ejemplo, el ajuste cuatrimestral rondó el 11%”, detalló, en base a las planillas oficiales distribuidas por la Fira, con las que trabajan tanto los miembros de la Cámara Inmobiliaria como los matriculados en el Colegio de Martilleros.
Consultada sobre los valores de los alquileres en San Salvador de Jujuy, Marino brindó un panorama orientativo. Indicó que un departamento de un dormitorio parte de los $300.000 a $350.000, uno de dos dormitorios ronda entre $450.000 y $550.000, dependiendo de la zona. En el caso de casas, una vivienda de dos dormitorios con cochera puede partir de $550.000, y una de tres dormitorios supera los $650.000. “En barrios como Bajo La Viña, Los Perales o Ciudad de Nieva, una casa de tres dormitorios con calefacción central arranca desde los $700.000 en adelante”, afirmó. Marino explicó que los requisitos básicos se mantienen, especialmente en relación a los ingresos del inquilino y su garante. “Para acceder a un contrato de $500.000, por ejemplo, se requiere demostrar ingresos por al menos $1.500.000 mensuales. El garante también debe acreditar ingresos similares”, explicó.
En cuanto a los costos iniciales, se solicita generalmente un mes de alquiler, un mes de depósito y otro correspondiente a los honorarios inmobiliarios. Aunque el sellado de contratos de vivienda familiar fue eliminado por una resolución del Gobierno de la Provincia, los contratos comerciales sí deben abonar un 50% en concepto de sellado. “La eliminación del sellado para alquileres familiares facilita mucho el acceso. En nuestro caso, incluso damos la posibilidad de pagar los honorarios en cuotas si así se acuerda con el propietario”, agregó.
